Este tema ha suscitado diversas polémicas entre abogados y el gremio inmobiliario en general, debido básicamente a que el día a día de los venezolanos se desarrolla entre dos monedas, la de curso legal, el bolívar, y la “de hecho” que se usa como referencia y también para pagos en efectivo que es el dólar de los Estados Unidos de América, a pesar de que no ha sido decretada ni implementada en forma oficial la dolarización de la economía.
Desde el punto de vista estrictamente legal, el literal “e” del artículo 41 del Decreto Ley de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial (Ley de Arrendamiento Comercial) dice textualmente:
“En los inmuebles regidos por este Decreto Ley queda taxativamente prohibido:
… e. Establecer cánones de arrendamiento en moneda extranjera…”
Esto significa no solamente que no se pueda incluir en el contrato de alquiler de un local comercial la mención de que el monto del alquiler será en divisas, sino que tampoco permite pagar ni recibir esos cánones en moneda extranjera.
Está vedado por todas parte, tanto pactar, cobrar y pagar alquileres comerciales en moneda foránea.
Pero desde mayo de 2014, cuando fue promulgada esa ley, hasta ahora han transcurrido 10 años, el país ha evolucionado, se han producido devaluaciones de la unidad monetaria nacional, también dos reconversiones monetarias, ha habido una dolarización de facto, al punto que se manejan dos monedas en la vida diaria de los venezolanos, una parte en bolívares que con la escasez de billetes y ausencia total de monedas su uso es bastante limitado, y el dólar de los Estados Unidos de América que se utiliza abiertamente e incluso los precios se marcan en esa moneda bajo el subterfugio de moneda referencial (Ref. que alude a la tasa referencial que cada día publica en Banco Central de Venezuela) al punto que el país carece de una tasa oficial, solamente se sirve de la referencial (promedio de operaciones cambiarias diarias que hace la banca y reporta al BCV) que ese promedio lo publica el BCV en su portal web y en todos los comercio hay diariamente un aviso con esa referencia para que los compradores calculen cuantos bolívares deben pagar o cuantos dólares, tanto si pagan en efectivo como si lo hacen mediante aplicaciones informáticas, que se han vuelto tan comunes como los billetes.
Así pues Venezuela ha evolucionado hacia derroteros insospechados desde aquel momento en que se publicó la Ley de Arrendamiento Comercial.
Esa prohibición de fijar y cobrar alquileres comerciales en moneda extranjera, en la práctica, ha quedado obsoleta, ya que en la práctica cada día se pactan y cobran alquileres en dólares y en otras monedas y la gran mayoría se contabilizan en bolívares.
Sin embargo la prohibición continúa en la ley como una enunciado que defiende el devaluado signo monetario nacional.
Hubo un incidente curioso que quiero contarles. El Tribunal Supremo de Justicia (TSJ), en Sala Constitucional, publicó el 25 de julio de 2022, el resumen de la sentencia Nº 378, mediante la cual se acogió el criterio del laudo dictado por el árbitro Gilberto Guerrero Rocca del Centro de Arbitraje de la Cámara de Caracas, en el cual se afirmó que la prohibición de pactar alquileres comerciales en moneda extranjera era inconstitucional, y ello se argumentó en base al Convenio Cambiario Nº 1, la Ley Orgánica del Banco Central de Venezuela y otros razonamientos basados en normas de carácter sublegal.
Por otra parte es necesario señalar que solamentela Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia (TSJ), tiene la atribución constitucional y legal para declarar con o sin lugar la nulidad de un artículo de cualquier ley, pero esto únicamente por un motivo, la inconstitucionalidad de esa norma, es decir, que la norma o artículo de que se trate, contradice abiertamente la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela (CRBV), no porque contradiga una ley u otra norma de rango inferior.
Sin embargo ese resumen de sentencia que apareció en la página web del TSJ, que permaneció allí durante algunos días, fue retirado, y durante más de un año, en ese espacio de la web del TSJ no aparecía nada, solamente decía sentencia Nº ##### Expediente ####.
Recientemente al publicarse mi trabajo en la Revista de Derecho Público, que dirige el Dr. Alan R. Brewer Carías, Nos. 175-176 (julio-diciembre 2023, pag. 413 a 419) denominado “Comentario Jurisprudencial sobre una sentencia inexistente”, sobre este delicado asunto de la sentencia anunciada con un resumen pero nunca publicada, el espacio de la página web del TSJ supuestamente reservado para publicar esa sentencia, fue cambiado, es decir, se publicó con ese mismo número y fecha otra decisión que nada tiene que ver con el tema que nos ocupa. Lo que estoy afirmando puede ser constatado fácilmente en la página web del TSJ.
Es cierto que extraoficialmente circuló una versión de esa sentencia, pero al no ser publicada en el portal del TSJ y además habiendo sido sustituido su contenido por otra decisión, se ha creado una situación equívoca e inconveniente a más de ilegal.
¿Que significó para la comunidad inmobiliaria este cambio del contenido de la publicación en el portal web del TSJ? Que la posibilidad que esa sentencia sostenía de que sí se podrían pactar alquileres comerciales en dólares, se esfumó.
Ahora bien, el 6 de junio de 2024, por sentencia Nº 335, la Sala Civil del TSJ (he aquí una diferencia que se debe subrayar, no fue la Sala Constitucional sino la de Casación Civil) dictó sentencia cuya síntesis de sus puntos más relevantes son:
1º) Que se trata de una demanda de desalojo de un local comercial situado en Ciudad Guayana, Estado Bolívar.
2º) Que la demandante solicitó el desalojo del local por falta de pago de cánones de arrendamiento.
3º) Que un anexo del contrato contemplaba que el monto del alquiler debía pagarse en dólares norteamericanos.
La sentencia citada fundamenta sus argumentos de la siguiente forma:
1. Que la Ley de Arrendamiento Comercial del 23 de mayo de 2014 prohíbe el pacto de alquileres en moneda extranjera (art. 41, literal ”e”.
2. Que la Ley Orgánica del Banco Central de Venezuela de fecha posterior, es decir del 30 de diciembre de 2015 (Gaceta Oficial 6.211) en su artículo 128, señala textualmente:
“…que “los pagos estipulados en moneda extranjera se cancelan, salvo convención especial, con la entrega de lo equivalente en moneda de curso legal, al tipo de cambio corriente en el lugar de la fecha de pago”.
- Que el Convenio Cambiario Nº 1 publicado en la Gaceta Oficial Nº 6.405 del 7 de septiembre de 2018, señala que se:
“estableció la libre convertibilidad de la moneda en todo el territorio nacional…”
Y en consecuencia la sentencia referida afirma lo siguiente:
“el hecho de que las partes pacten en el contrato de arrendamiento de uso comercial el canon en moneda extranjera no resulta ilegal, siempre y cuando se permita al arrendatario pagar el canon con la entrega de lo equivalente en moneda de curso legal, al tipo de cambio vigente en el mercado, para el día del pago efectivo, o la que aplicare para la fecha de pago.”
Observaciones finales:
- La prohibición de pactar alquileres comerciales en moneda extranjera continúa vigente, no ha sido desaplicada por la Sala Civil del TSJ ni ha sido declarada nula por la Sala Constitucional del TSJ que es la única instancia judicial con la facultad para hacerlo.
- Ha sido por vía de interpretación de la Ley de Arrendamiento Comercial de 2014, en concordancia con la Ley del Banco Central de 2015 y con el Convenio Cambiario Nº 1 de 2018, que la Sala Civil ha llegado a la conclusión siguiente:
- Que no es ilegal incluir en contratos de inmuebles comerciales el monto de alquileres en moneda extranjera;
- Con la condición de que siempre se contemple que dicho alquiler puede ser pagado en bolívares a la tasa (del mercado, dice la sentencia) del mercado (sic), pero como en Venezuela no hay un solo mercado de divisas, más claro sería señalar que debe calcularse en base a la tasa referencial publicada por el Banco Central de Venezuela del día del pago o en la moneda extranjera señalada en la cláusula. El pago en una moneda u otra quedaría a voluntad del arrendatario.
- Es decir, que se preserve la opción para el arrendatario de pagar en una u otra moneda.
En consecuencia no es atinado decir que en Venezuela ahora es “legal” o no es “ilegal” pactar y cobrar alquileres comerciales en moneda extranjera, porque la prohibición sigue estando vigente en la Ley de Arrendamiento Comercial.
*Abogada especialista en Derecho Inmobiliario egresada de la UCAB, mediadora, árbitra, docente universitaria y autora de libros y publicciones sobre su especialidad.
